Immobilier géré : comment sont protégés les investisseurs ?

Immobilier géré : comment sont protégés les investisseurs ?

1-Qu’est-ce que l’immobilier géré ?

On parle d’immobilier géré lorsque l’investisseur achète un appartement ou une chambre dans une résidence services, un Ehpad ou une résidence de tourisme. Il y a alors plusieurs interlocuteurs : le promoteur qui conçoit l’opération et va vendre les différents lots. Puis il y a l’exploitant, c’est-à-dire l’entité qui sera sur place, qui va à la fois trouver des locataires et leur fournir les services annexes nécessaires à l’occupation de la résidence. Comme des soins s’il s’agit d’un Ehpad, la restauration, la réception pour une résidence de tourisme, des casiers à ski lorsque la résidence est située à la montagne…L’exploitant a la charge de remplir les appartements ou les chambres données à bail par les propriétaires.

2-Quelle est la durée du bail commercial qui lie l’exploitant et l’investisseur ?

L’investisseur devient propriétaire bailleur, l’exploitant est locataire commercial et un bail commercial est conclu entre eux pour une durée minimale de 9 ans. L’exploitant n’a pas d’obligation en termes de taux de remplissage. Son obligation est de payer au propriétaire bailleur le montant du loyer commercial convenu entre eux. L’exploitant peut résilier le bail à l’issue de chaque période triennale ou en fonction de ce qui a été prévu dans le contrat de bail. La difficulté dans l’immobilier géré c’est qu’il y a un rapport de force qui s’installe entre les propriétaires et l’exploitant. Si ce dernier menace d’abandonner la résidence, faute de rentabilité pour lui, il a la capacité d’imposer aux investisseurs une baisse de loyer par exemple. Le deal étant : « soit  je reste et je continue d’exploiter votre résidence pour que vous puissiez percevoir des loyers, soit je pars et il vous appartiendra de vous débrouiller ».

3-Si l’exploitant fait faillite, quels sont les recours pour l’investisseur ?

En cas de redressement ou liquidation judiciaire, les bailleurs sont toujours propriétaires du bien mais ils n’ont plus personne sur place pour en assurer l’exploitation. Or, sans locataire, le propriétaire perd l’avantage fiscal lié à une obligation de location sur une période de 9 années consécutives.

L’investisseur qui perdrait son avantage fiscal notamment parce que l’exploitant a quitté les lieux et a mis un terme au bail commercial, peut avoir des recours en responsabilité, notamment contre des personnes qui l’ont accompagné à l’occasion de cet investissement (conseil en gestion de patrimoine, notaire, l’exploitant lui-même). Récemment nous avons dans la jurisprudence un exploitant qui a été condamné parce qu’alors même qu’il était conscient que le propriétaire bailleur devait louer l’appartement 9 années pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, il avait prévu dans le bail une résiliation anticipée sciemment mise en œuvre. Bien qu’il s’agissait du déroulement normal du contrat, la justice a considéré que c’était fautif de la part de l’exploitant à l’égard des propriétaires bailleurs. Lorsque les propriétaires agissent sur le terrain de la responsabilité contre ceux qui les ont accompagnés au moment de la définition du projet et de sa mise en œuvre, ils peuvent obtenir une indemnisation, c’est-à-dire des dommages et intérêts venant compenser la perte subie telle que la perte d’un avantage fiscal par exemple. Ou les indemniser d’une perte de chance : c’est-à-dire que s’ils avaient été conscients des risques qu’ils prenaient peut-être n’auraient-ils pas réalisé cette acquisition. C’est la perte de chance de ne pas acheter. L’indemnisation est laissée à l’appréciation des juridictions. Lorsqu’un investisseur envisage d’agir contre son conseil en gestion de patrimoine, son notaire, le promoteur, l’exploitant, la durée de prescription de son action est de 5 ans.

source https://www.challenges.fr/immobilier/videos-immobilier/immobilier-gere-comment-sont-proteges-les-investisseurs_678017

Par Challenges le 07.10.2019 à 09h59

Crédit immobilier : faut-il passer par un courtier pour obtenir un super taux ?

Crédit immobilier : faut-il passer par un courtier pour obtenir un super taux ?

Source

Plus d’un emprunteur sur 3 fait appel à un courtier pour obtenir son prêt immobilier. Mais, avec la faiblesse généralisée des taux d’intérêt, vous vous interrogez sur son réel pouvoir de négociation en ce moment. Peut-il vraiment vous obtenir des conditions d’emprunt justifiant le paiement de frais de courtage ? Seul, est-ce que vous pouvez réussir à obtenir un bon taux ?

Bingo ! Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé le bien immobilier adéquat. Une nouvelle mission vous incombe désormais : celle de trouver un financement bancaire. Dans cette quête du crédit immobilier le plus compétitif, deux choix s’offrent à vous : le négocier vous-même ou bien faire appel à un courtier immobilier pour qu’il mette en concurrence à votre place les banques. Pratique, cette seconde option n’est, le plus souvent, pas gratuite… Les courtiers (hors intermédiaires en ligne) vous facturant – directement ou via la banque finalement prêteuse – en moyenne 1% du montant du financement.

Sachant que l’emprunt moyen pour l’achat de son premier logement a bondi de 50% en 9 ans (à 173 000 euros en 2019), et de plus de 60% pour les acquisitions suivantes (à près de 193 000 euros), les frais de courtage représentent donc une somme de plus en plus conséquente (1). De quoi attirer votre attention et, dans le contexte actuel de taux immobiliers très faibles, vous questionner sur le gain réel de faire appel à un courtier. En effet, alors que les taux moyens sont passés sous la barre des 1,20% hors assurance, a-t-il vraiment une marge de manœuvre pour obtenir un taux plus faible encore ? La décote qu’il est susceptible de négocier sera-t-elle suffisante pour amortir les frais qu’il vous prélève ?

 

En savoir plus sur https://www.cbanque.com/credit/actualites/75771/credit-immobilier-faut-il-passer-par-un-courtier-pour-obtenir-un-super-taux#AACBhDC0ZH2qJOzU.99

 

Programme Neuf – 2019 – 69800-SAINT-PRIEST – AQUARELL EAST – NEXITY

NEXITY
Ville LYON – ST PRIEST (69)
Résidence AQUARELL EAST
Fiscalités Pinel
Zone B1
Type résidence Locatif ou accession

Adresse : Chemin de Revaison 69800 LYON – ST PRIEST

AQUARELL EAST - LYON - ST PRIEST

– Les nombreux pôles économiques dans l’environnement immédiat
– L’emplacement dans l’agglomération Lyonnaise au cœur des besoins des actifs
– Le concept de résidence idéal pour investir en locatif

Infos programme

Fourchette de prix 186 000 – 315 000 € TTC
Gestionnaire NEXITY LAMY SAS
Fourchette de rentabilité locative 3.16 – 3.57 %
Date de livraison 4IEME TRIMESTRE 2021
Actabilité prévisionnelle 4IEME TRIMESTRE 2019
Qualité de bâtiment RT 2012
Type de lot Prix à partir de
Appt T2 186 000 €
Appt T3 224 000 €
Appt T3 dpl 243 000 €
Appt T4 262 000 €
Appt T5 315 000 €
Adresse : Chemin de Revaison 69800 LYON – ST PRIEST

Lots disponibles : 34 lots
Total lots résidence : 39 lots
Nb de bâtiments : 2 bâtiments
Situation com. : commercialisation en cours non actable
Situation chantier : Non ouvert
Garanties : Extrinsèque
Etat du permis :