Immobilier géré : comment sont protégés les investisseurs ?
1-Qu’est-ce que l’immobilier géré ?
On parle d’immobilier géré lorsque l’investisseur achète un appartement ou une chambre dans une résidence services, un Ehpad ou une résidence de tourisme. Il y a alors plusieurs interlocuteurs : le promoteur qui conçoit l’opération et va vendre les différents lots. Puis il y a l’exploitant, c’est-à-dire l’entité qui sera sur place, qui va à la fois trouver des locataires et leur fournir les services annexes nécessaires à l’occupation de la résidence. Comme des soins s’il s’agit d’un Ehpad, la restauration, la réception pour une résidence de tourisme, des casiers à ski lorsque la résidence est située à la montagne…L’exploitant a la charge de remplir les appartements ou les chambres données à bail par les propriétaires.
2-Quelle est la durée du bail commercial qui lie l’exploitant et l’investisseur ?
L’investisseur devient propriétaire bailleur, l’exploitant est locataire commercial et un bail commercial est conclu entre eux pour une durée minimale de 9 ans. L’exploitant n’a pas d’obligation en termes de taux de remplissage. Son obligation est de payer au propriétaire bailleur le montant du loyer commercial convenu entre eux. L’exploitant peut résilier le bail à l’issue de chaque période triennale ou en fonction de ce qui a été prévu dans le contrat de bail. La difficulté dans l’immobilier géré c’est qu’il y a un rapport de force qui s’installe entre les propriétaires et l’exploitant. Si ce dernier menace d’abandonner la résidence, faute de rentabilité pour lui, il a la capacité d’imposer aux investisseurs une baisse de loyer par exemple. Le deal étant : « soit je reste et je continue d’exploiter votre résidence pour que vous puissiez percevoir des loyers, soit je pars et il vous appartiendra de vous débrouiller ».
3-Si l’exploitant fait faillite, quels sont les recours pour l’investisseur ?
En cas de redressement ou liquidation judiciaire, les bailleurs sont toujours propriétaires du bien mais ils n’ont plus personne sur place pour en assurer l’exploitation. Or, sans locataire, le propriétaire perd l’avantage fiscal lié à une obligation de location sur une période de 9 années consécutives.
L’investisseur qui perdrait son avantage fiscal notamment parce que l’exploitant a quitté les lieux et a mis un terme au bail commercial, peut avoir des recours en responsabilité, notamment contre des personnes qui l’ont accompagné à l’occasion de cet investissement (conseil en gestion de patrimoine, notaire, l’exploitant lui-même). Récemment nous avons dans la jurisprudence un exploitant qui a été condamné parce qu’alors même qu’il était conscient que le propriétaire bailleur devait louer l’appartement 9 années pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, il avait prévu dans le bail une résiliation anticipée sciemment mise en œuvre. Bien qu’il s’agissait du déroulement normal du contrat, la justice a considéré que c’était fautif de la part de l’exploitant à l’égard des propriétaires bailleurs. Lorsque les propriétaires agissent sur le terrain de la responsabilité contre ceux qui les ont accompagnés au moment de la définition du projet et de sa mise en œuvre, ils peuvent obtenir une indemnisation, c’est-à-dire des dommages et intérêts venant compenser la perte subie telle que la perte d’un avantage fiscal par exemple. Ou les indemniser d’une perte de chance : c’est-à-dire que s’ils avaient été conscients des risques qu’ils prenaient peut-être n’auraient-ils pas réalisé cette acquisition. C’est la perte de chance de ne pas acheter. L’indemnisation est laissée à l’appréciation des juridictions. Lorsqu’un investisseur envisage d’agir contre son conseil en gestion de patrimoine, son notaire, le promoteur, l’exploitant, la durée de prescription de son action est de 5 ans.
source https://www.challenges.fr/immobilier/videos-immobilier/immobilier-gere-comment-sont-proteges-les-investisseurs_678017
Par Challenges le 07.10.2019 à 09h59
