Immobilier géré : comment sont protégés les investisseurs ?

Immobilier géré : comment sont protégés les investisseurs ?

1-Qu’est-ce que l’immobilier géré ?

On parle d’immobilier géré lorsque l’investisseur achète un appartement ou une chambre dans une résidence services, un Ehpad ou une résidence de tourisme. Il y a alors plusieurs interlocuteurs : le promoteur qui conçoit l’opération et va vendre les différents lots. Puis il y a l’exploitant, c’est-à-dire l’entité qui sera sur place, qui va à la fois trouver des locataires et leur fournir les services annexes nécessaires à l’occupation de la résidence. Comme des soins s’il s’agit d’un Ehpad, la restauration, la réception pour une résidence de tourisme, des casiers à ski lorsque la résidence est située à la montagne…L’exploitant a la charge de remplir les appartements ou les chambres données à bail par les propriétaires.

2-Quelle est la durée du bail commercial qui lie l’exploitant et l’investisseur ?

L’investisseur devient propriétaire bailleur, l’exploitant est locataire commercial et un bail commercial est conclu entre eux pour une durée minimale de 9 ans. L’exploitant n’a pas d’obligation en termes de taux de remplissage. Son obligation est de payer au propriétaire bailleur le montant du loyer commercial convenu entre eux. L’exploitant peut résilier le bail à l’issue de chaque période triennale ou en fonction de ce qui a été prévu dans le contrat de bail. La difficulté dans l’immobilier géré c’est qu’il y a un rapport de force qui s’installe entre les propriétaires et l’exploitant. Si ce dernier menace d’abandonner la résidence, faute de rentabilité pour lui, il a la capacité d’imposer aux investisseurs une baisse de loyer par exemple. Le deal étant : « soit  je reste et je continue d’exploiter votre résidence pour que vous puissiez percevoir des loyers, soit je pars et il vous appartiendra de vous débrouiller ».

3-Si l’exploitant fait faillite, quels sont les recours pour l’investisseur ?

En cas de redressement ou liquidation judiciaire, les bailleurs sont toujours propriétaires du bien mais ils n’ont plus personne sur place pour en assurer l’exploitation. Or, sans locataire, le propriétaire perd l’avantage fiscal lié à une obligation de location sur une période de 9 années consécutives.

L’investisseur qui perdrait son avantage fiscal notamment parce que l’exploitant a quitté les lieux et a mis un terme au bail commercial, peut avoir des recours en responsabilité, notamment contre des personnes qui l’ont accompagné à l’occasion de cet investissement (conseil en gestion de patrimoine, notaire, l’exploitant lui-même). Récemment nous avons dans la jurisprudence un exploitant qui a été condamné parce qu’alors même qu’il était conscient que le propriétaire bailleur devait louer l’appartement 9 années pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, il avait prévu dans le bail une résiliation anticipée sciemment mise en œuvre. Bien qu’il s’agissait du déroulement normal du contrat, la justice a considéré que c’était fautif de la part de l’exploitant à l’égard des propriétaires bailleurs. Lorsque les propriétaires agissent sur le terrain de la responsabilité contre ceux qui les ont accompagnés au moment de la définition du projet et de sa mise en œuvre, ils peuvent obtenir une indemnisation, c’est-à-dire des dommages et intérêts venant compenser la perte subie telle que la perte d’un avantage fiscal par exemple. Ou les indemniser d’une perte de chance : c’est-à-dire que s’ils avaient été conscients des risques qu’ils prenaient peut-être n’auraient-ils pas réalisé cette acquisition. C’est la perte de chance de ne pas acheter. L’indemnisation est laissée à l’appréciation des juridictions. Lorsqu’un investisseur envisage d’agir contre son conseil en gestion de patrimoine, son notaire, le promoteur, l’exploitant, la durée de prescription de son action est de 5 ans.

source https://www.challenges.fr/immobilier/videos-immobilier/immobilier-gere-comment-sont-proteges-les-investisseurs_678017

Par Challenges le 07.10.2019 à 09h59

La location meublée non professionnelle – LMNP – Régime du réel

La location meublée non professionnelle – LMNP – Régime du réel

 

Les contribuables qui louent des logements meublés bénéficient du régime fiscal de faveur de la location meublée non professionnelle.

Ce régime, lorsqu’ils optent pour le régime du réel, leur permet de bénéficier de loyer en franchie d’impôt sur une période de 20 ans à 30 ans.

Le contribuable doit louer un logement en meublé :

Le logement doit être équipé des meubles qui sont indispensable à une occupation normale du logement.

Le logement doit comporter au minimum les élément suivants

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

Les charges déductibles des loyers :

Le contribuable qui relève du statut de location meublée non professionnelle pourra déduire chaque année de ses loyers les charges suivantes :

  • les frais généraux;
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • les avances réalisés par le propriétaire bailleur;
  • les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières);
  • les charges de copropriété;
  • les provisions pour charge de copropriété;
  • les frais de réparation;
  • les frais d’entretien;
  • les frais de gérance;
  • les frais de rémunération des gardes ou concierges;
  • les honoraires versées à des intermédiaires;
  • les commissions.

Règle d’imputation des charges déductibles et reports des déficits :

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est reportable et cumulable sur les revenus BIC retirés de la location en meublée, pour une période de 10 ans.

Les amortissements :

Chaque année le contribuable devra comptabiliser l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

  • chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits:

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée.

La récupération de TVA :

le contribuable pourra, si certaines conditions sont réunies, assujettir les loyers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) .

Lorsque les loyers sont assujettis à TVA, le propriétaire bailleur pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d’acquisition du logement.