La location meublée non professionnelle – LMNP – Régime du réel

La location meublée non professionnelle – LMNP – Régime du réel

 

Les contribuables qui louent des logements meublés bénéficient du régime fiscal de faveur de la location meublée non professionnelle.

Ce régime, lorsqu’ils optent pour le régime du réel, leur permet de bénéficier de loyer en franchie d’impôt sur une période de 20 ans à 30 ans.

Le contribuable doit louer un logement en meublé :

Le logement doit être équipé des meubles qui sont indispensable à une occupation normale du logement.

Le logement doit comporter au minimum les élément suivants

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

Les charges déductibles des loyers :

Le contribuable qui relève du statut de location meublée non professionnelle pourra déduire chaque année de ses loyers les charges suivantes :

  • les frais généraux;
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • les avances réalisés par le propriétaire bailleur;
  • les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières);
  • les charges de copropriété;
  • les provisions pour charge de copropriété;
  • les frais de réparation;
  • les frais d’entretien;
  • les frais de gérance;
  • les frais de rémunération des gardes ou concierges;
  • les honoraires versées à des intermédiaires;
  • les commissions.

Règle d’imputation des charges déductibles et reports des déficits :

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est reportable et cumulable sur les revenus BIC retirés de la location en meublée, pour une période de 10 ans.

Les amortissements :

Chaque année le contribuable devra comptabiliser l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

  • chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits:

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée.

La récupération de TVA :

le contribuable pourra, si certaines conditions sont réunies, assujettir les loyers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) .

Lorsque les loyers sont assujettis à TVA, le propriétaire bailleur pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d’acquisition du logement.