Notre expérience du marché immobilier.

L’accès à la propriété immobilière est considéré comme l’acte le plus important de toute la vie pour un particulier.

On comprend donc que la valeur d’un bien sur le marché fait l’objet de toutes les attentions de la part du propriétaire qui souhaite connaître « la véritable valeur vénale de son bien ».

La meilleure formulation pour répondre à cette attente est :
« Quel prix un client potentiel et solvable est il prêt à payer pour se rendre acquéreur de mon bien ? »

La difficulté pour le professionnel qui est en charge de la commercialisation consiste donc à annoncer une réalité que le vendeur n’est pas toujours prêt à entendre sur la valeur vénale de son bien.
Prudence : L’estimation d’un bien sans les contraintes liées à sa mise en vente, implique peu son auteur qui lui, n’a pas d’obligation de résultat !

Ce n’est pas le cas de l’agent immobilier qui devra subir les contraintes inhérentes à la commercialisation du bien : diffusion, comparaison, accroche, visite, négociation, financement… Aussi en considération de ce qui vient d’être dit, on se méfiera des estimations « à la volée ».

Le consultant megAgence, base donc son évaluation sur des critères objectifs :

La surface de la parcelle ; la configuration et l’orientation ; la proximité des zones d’intérêt L’environnement (bruit, fréquentation, voisinage) ; l’état extérieur (façade, toiture)
La possibilité de stationnement urbain ; les servitudes liées à l’immeuble ; la surface habitable La distribution intérieure ; la décoration ; l’aspect ; l’emplacement ; le cachet de l’immeuble Les aménagements et équipements intérieurs ; la rareté…..

L’avis de valeur megAgence est établi d’après les méthodes de la charte de l’expertise.

Quatre méthodes d’évaluation sont utilisées pour apprécier la valeur vénale du bien ; tenant compte du coefficient d’environnement ; du pourcentage de charge foncière ; et de l’analyse des critères sociaux économiques.

1/ Méthode par segmentation des valeurs, prix du terrain nu plus chiffrage de la construction.
2/ Méthode comparative aux biens similaires vendus ; non vendus et à vendre..
3/ Méthode financière par capitalisation du revenu.
4/ Méthode financière par « discounted cash flow ».

Une pondération de ces 4 méthodes est alors appliquée par un coefficient d’adaptation. Le prix de commercialisation peut ensuite être donné, honoraire inclus selon le barème très étudié et non spéculatif megAgence.

Les conséquences néfastes d’une erreur d’évaluation à la hausse en 8 étapes

1/ Les acquéreurs potentiels n’osent pas proposer un prix qui semblerait trop bas.

2/ Perte de temps, même si : « on n’est pas pressé » ….
3/ Le prix baisse avec le temps.
4/ On note une usure psychologique des vendeurs (qui incriminent le marché)
5/ Le bien se dégrade si il n’est plus habité (surtout l’hiver).
6/ La diffusion du produit tous azimuts, « pourrit » l’affaire.
7/ On finit par vendre au prix marché : celui donné par le (bon) professionnel lors de la mise en vente ; après avoir refusé des offres d’achat supérieurs.
8/ Le comble serait de vendre en dessous du prix marché par lassitude des vendeurs.

Engagement megAgence

Action Notre engagement Mandat Avantage – Mandat simple

Oui

Audit du bien Audits global (fiscal juridique)

Oui

Diagnostics Délivrer toutes informations diagnostics Oui Oui

Oui

Avis de valeur Avis de valeur professionnel OFFERT

Oui

Fichier partagé Regroupement des fichiers de Oui Oui
Mini site personnel Votre espace internet privé

Oui

Mailing personnalisé Distribution d’un mailing secteur

Oui

Home staging Conseil de mise en valeur du bien

Oui

Porte ouverte Organisation sur 1 journée de visite

Oui

Diffusion média Seloger ; logicimmo ; le bon coin …

Oui

Compte rendu suivi Suivi de commercialisation

Oui

Mailing de proximité Diffusion par mailing de proximité.

Oui

Dossier de présentation Remise d’un dossier de présentation du bien aux acquéreurs lors de la visite

Oui

Panneau À vendre / vendu(fiscal juridique)

Oui

Notre mandat avantage vous donne la possibilité de résilier la clause d’exclusivité du mandat dans le cas d’un manquement avéré du consultant megAgence sur le présent engagement. Le mandat est maintenu sans exclusivité.


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